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Regole e autorizzazioni per montare il climatizzatore d’aria alla parete del palazzo condominiale

Regole e autorizzazioni per montare il climatizzatore d’aria fuori dalla finestra, in appoggio alla parete del palazzo condominiale, per non ledere i diritti dei vicini e le norme amministrative.

Se uno dei condomini intende installare un condizionatore sulla facciata dell’edificio non deve chiedere il permesso all’assemblea; ma se, così facendo, viola l’estetica del palazzo o se l’apparecchio è talmente grande da impedire ai vicini di fare altrettanto, dovrà rimuoverlo. Sono queste alcune delle condizioni imposte dalla legge per montare un condizionatore d’aria all’esterno dell’appartamento. La questione, peraltro, è stata oggetto di una recente sentenza della Cassazione che ha ritenuto illegittimo il comportamento di un uomo che si era dotato di un climatizzatore talmente ingombrante da impedire la collocazione di altri apparecchi.


Procediamo dunque con ordine e vediamo quando si può installare un condizionatore sulla facciata dell’edificio, quali sono le condizioni da rispettare e le autorizzazioni da richiedere al Comune e/o all’amministratore di condominio.

Si può installare il condizionatore senza dirlo all’assemblea, salvo che il regolamento disponga diversamente

1) Le condizioni da rispettare per il condizionatore

Per poter installare un condizionatore d’aria sulla facciata dell’edificio è necessario rispettare le seguenti condizioni:
  • bisogna informare l’amministratore prima di avviare i lavori: difatti la parete dell’edificio è una delle «parti comuni» del condominio e su di esse e sulla relativa conservazione l’amministratore è tenuto a vigilare. Tuttavia, come vedremo a breve, la comunicazione all’amministratore è necessaria anche se il climatizzatore viene montato sul proprio balcone;
  • non si può ledere il cosiddetto «decoro architettonico dell’edificio» ossia l’estetica della facciata. Secondo la giurisprudenza, per valutare il rispetto di tale requisito bisogna considerare le attuali condizioni dell’immobile (ad esempio, se altri condomini hanno già installato dei condizionatori, se l’immobile ha subito dei deprezzamenti col tempo che ne hanno ridotto le qualità estetiche, ecc.);
  • bisogna tenere sotto controllo il rumore del condizionatore: le immissioni acustiche da questo prodotto, infatti, non possono né violare le normative in materia di rumori (a tal fine si può chiamare l’Arpa – l’Agenzia Regionale per la protezione dell’ambiente – affinché effettui una perizia), né essere «superiori alla normale tollerabilità» tanto da dar fastidio ai vicini;
  • è necessario rispettare le distanze minime rispetto agli altri balconi o finestre dei vicini. Anche in questo caso, se il condizionatore viene installato sul proprio balcone non c’è bisogno di verificare il rispetto delle distanze;
  • il condizionatore non deve essere eccessivamente ingombrante, tanto cioè da impedire agli altri condomini di fare lo stesso uso della facciata dell’edificio. Anche questa condizione viene meno se il condizionatore viene riposto sul balcone, ma chiaramente sarà più probabile il rischio di violazione dell’estetica del palazzo;
  • bisogna infine rispettare la normativa urbanistica e, quindi, chiedere l’autorizzazione del Comune.

2) Autorizzazione comunale per l’installazione

Per installare un condizionatore potrebbe essere richiesta l’autorizzazione comunale; è pertanto consigliabile verificare preliminarmente presso l’ufficio tecnico del Comune se è richiesto l’espletamento di questa formalità. Le Sezioni Unite del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la Regione Sicilia, per esempio hanno stabilito che l’ancoraggio di un condizionatore d’aria a un muro esterno va considerato installazione d’impianto tecnologico al servizio di edificio già esistente e pertanto richiede l’autorizzazione, pena l’irrogazione di sanzioni pecuniarie.

Secondo la Cassazione, i climatizzatori/condizionatori d’aria costituiscono impianti tecnologici e, pertanto, se collocati all’esterno dei fabbricati, rientrano nel novero degli interventi edilizi per la cui realizzazione o installazione, seppure non necessitante il permesso di costruire, occorre tuttavia la segnalazione certificata di inizio di attività (cosiddetta Scia).

Se l’installazione di condizionatore (già soggetta a Scia) avviene in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, essa è da ritenersi subordinata anche a nulla-osta da parte dell’autorità preposta alla tutela del vincolo; diversamente scatta il procedimento penale.

Sempre meglio informarsi al Comune per verificare eventuali normative locali sulle autorizzazioni amministrative

3) Fori sul muro per smaltire la condensa del condizionatore

Secondo una sentenza del Tribunale di Padova, è possibile praticare un foro nel muro dell’edificio per farvi passare un tubo che smaltisca la condensa d’acqua prodotta dal condizionatore d’aria; è però illegittimo l’innesto del tubo di scarico nel pluviale condominiale, perché così facendo si altera la funzione di questa parte dell’edificio che è invece rivolta allo smaltimento delle sole acque piovane.

4) Comunicazione all’amministratore

Prima di installare il condizionatore sulla facciata dell’edificio bisogna informare l’amministratore di condominio preferibilmente con raccomandata o con posta elettronica certificata. Sebbene non sia necessario chiedere anche l’autorizzazione all’assemblea, la predetta comunicazione all’amministratore è d’obbligo atteso che il codice civile impone, a chiunque effettui lavori anche all’interno del proprio appartamento, di avvisare l’amministratore; quest’ultimo, a sua volta, dovrà informare di ciò l’assemblea. Tale obbligo non scatta per qualsiasi tipo di lavoro, ma solo per quelli che incidono sui diritti degli altri condomini e sulla proprietà comune; e il condizionatore può incidere sull’estetica del palazzo.

L’uso del condizionatore può diventare un reato se i rumori possono dar fastidio a molti condomini

5) Dimensioni del condizionatore

Quando si installa il condizionatore sulla facciata dell’edificio bisogna fare in modo da non impedire agli altri condomini di fare lo stesso uso della parete verticale. Questo perché il codice civile consente a ciascun condomino di utilizzare le parti comuni dell’edificio – come appunto la facciata – anche per fini personali, a condizione che sia rispettato il «pari uso» degli altri. Questo significa che se le dimensioni del condizionatore impediscono ai vicini di installare i loro, questo deve ritenersi illegittimo.

Tale principio è stato ribadito dalla sentenza della Cassazione richiamata in apertura. Dalle risultanze della consulenza tecnica era emerso che la porzione di parete (il 60%) utilizzata dal condomino era tale da non permettere agli altri tre condomini di poter fare (almeno ipoteticamente) uso di quella specifica parte comune dello stabile.

Secondo la Cassazione il codice civile pone chiaramente due limiti all’utilizzo da parte del singolo della cosa comune:

  • non ledere il diritto (o anche solo l’aspettativa) degli altri condomini di godere della cosa in comunione allo stesso modo.
  • non alterarne la destinazione d’uso.

L’utilizzo della parete esterna dell’edificio per l’installazione del condizionatore non modifica la sua destinazione di utilizzo (e quindi questo limite non veniva violato); tuttavia, se il climatizzatore è di dimensioni eccessive di fatto impedisce agli altri condomini di utilizzare il bene comune con identiche modalità e traendone uguale soddisfazione.

In tali ipotesi l’installazione del condizionatore si può ritenere legittima solo se c’è il consenso degli altri condomini (è necessaria al tal fine l’unanimità).

6) Distanze che il condizionatore deve rispettare

Il condizionatore non può essere ancorato alla parte inferiore del balcone del piano di sopra a quello del condomino interessato. I balconi, infatti, sono di proprietà del titolare del relativo appartamento e il vicino del piano di sotto non ha alcun diritto di sfruttarne la metratura, seppure per ancorarvi il condizionatore o la tenda parasole (salvo, ovviamente, il consenso tra le parti).

Se, invece, a installare il condizionatore sotto il balcone è proprio il titolare del balcone stesso (e, quindi, il vicino del piano di sopra), l’installazione dei condizionatori può configurare la violazione delle distanze dalle vedute in appiombo che, a norma del codice civile, richiedono una soglia minima di un metro e mezzo (anche se si può discutere sulla configurazione del condizionatore come «sporto» rilevante ai fini delle distanze).

7) Autorizzazione dell’assemblea

L’installazione del condizionatore non richiede la previa autorizzazione dell’assemblea, salvo che il regolamento condominiale (solo quello approvato all’unanimità) non prevede diversamente. In tal caso bisogna portare la questione al collegio dei condomini affinché voti l’autorizzazione. In tutti gli altri casi si può agire autonomamente, salva – come anticipato – la comunicazione all’amministratore. Tuttavia, se si ha ragione di temere che il condizionatore possa turbare l’estetica del palazzo o le sue dimensioni potrebbero infastidire i vicini, è consigliabile trasmettere all’amministratore un disegno della parte visibile affinché lo sottoponga all’assemblea per l’approvazione o per l’introduzione di eventuali modifiche. Il consenso così accordato non può più essere revocato e mette al riparo il proprietario da successivi ripensamenti o ordini di rimozione dell’impianto.

8) Decoro architettonico

La violazione del decoro architettonico non attiene solo alla facciata del palazzo prospiciente sulla strada pubblica, ma anche quella interna che dà sul cortile e che non è visibile ai passanti ma solo ai condomini. A questo punto, per valutare l’eventuale lesione dell’estetica dell’edificio da parte del condizionatore sarà necessario considerare una serie di variabili come:
  • dimensione del condizionatore.
  • colore del condizionatore.
  • condizioni generali del palazzo (incide non solo il pregio originario dell’edificio quanto soprattutto i successivi interventi che potrebbero averlo già deturpato).
  • ambiente circostante: possono rilevare anche le condizioni degli altri immobili attorno, se dotati già tutti di condizionatori esterni.
Secondo il Tar Puglia, il posizionamento del condizionatore esterno all’edificio, pur comportando alterazione della sagoma e dell’aspetto esteriore, può dirsi opera minore e sostanzialmente libera, non idonea a ledere l’interesse paesaggistico e urbanistico. Pertanto, nel bilanciamento dei contrapposti interessi in gioco, prevale quello del proprietario dell’appartamento considerato lo scarso impatto dell’intervento.

9) Rumori del condizionatore

Se i rumori del condizionatore superano la normale tollerabilità si può chiedere la rimozione dell’impianto. Se poi il rumore, anziché essere avvertito solo dal vicino dell’appartamento adiacente, molesta tutti o gran parte dei vicini del palazzo scatta il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone. Non è, a tal fine, necessaria la prova che il disturbo sia stato avvertito da più condomini, essendo sufficiente che «il rumore sia stato avvertito fastidiosamente da un numero imprecisato di vicini di casa».

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